ECONOMIA EM DIA COM A CATÓLICA-LISBON: A ilusão hipotecária

Na opção entre comprar ou alugar uma casa intervém um factor a que chamamos ilusão hipotecária que levar a maus negócios. Mas como evitar a intuição de que “se deita dinheiro fora” quando se aluga?

Comprar uma casa é para muitos a decisão financeira mais importante da vida e há imensos fatores que influenciam a decisão. Num artigo académico (escrito com o meu amigo Daniel Fernandes, também professor da Católica Lisbon School of Business & Economics) propomos um novo fator que, fugindo à racionalidade, influencia a decisão de comprar um imóvel: a ilusão hipotecária, definida como a diferença entre o que se paga mensalmente por um aluguer e o que se pagaria mensalmente com uma hipoteca na mesma casa. O resultado mostra que há pessoas que tomam a decisão de comprar ou alugar uma casa baseando-se principalmente na diferença mensal entre o aluguer e a hipoteca.

Vamos a um exemplo. Supondo que o Pedro paga de aluguer pelo apartamento onde mora 1.000 euros por mês. O proprietário deste apartamento decide vendê-lo por 300 mil euros e um banco propõe um empréstimo imobiliário ao Pedro, no qual terá de pagar 90 mil euros de entrada (30% do valor de venda), mais uma hipoteca mensal de 900 euros, valor fixo por 30 anos. O Pedro, que tem um bom emprego e uma folga no seu orçamento, aceita a proposta e compra o apartamento. Afinal, não há dúvidas que é um bom negócio: se continuasse a alugar, estaria “a deitar dinheiro fora”, enquanto ao comprar, economiza 100 euros por mês, e ainda será proprietário do apartamento daqui a 30 anos. Será que o Pedro pode ter caído na ilusão hipotecária e, na verdade, ter feito um mau negócio?

Ao basear-se apenas na diferença mensal entre o aluguer e a hipoteca para tomar a decisão de compra da casa, pode estar a desconsiderar, que a hipoteca requer 30% do preço de venda como entrada. É claro que o valor mensal da hipoteca seria maior se a sua entrada ou duração fossem menores, como mostra a tabela abaixo.

As nove opções mencionadas são indiferentes em relação à avaliação da compra do apartamento ser ou não um bom negócio. Pagar 900 euros todos os meses por 30 anos com 30% de entrada (opção 1) equivale a pagar 1.178 euros por mês durante 20 anos com 30% de entrada (opção 3) que também equivale a pagar 1.082 euros por mês por 25 anos com 25% de entrada (opção 5). No entanto, se o Pedro toma decisões através da ilusão hipotecária, teria comprado o apartamento apenas nas opções 1, 4, 7 e 8 (as únicas cujo valor da hipoteca mensal está abaixo do valor do aluguer mensal de 1.000 euros). Se o Pedro não fosse afetado pela “ilusão hipotecária” e se não tivesse restrições de orçamento mensal, teria uma única decisão para as 9 opções. Esta decisão poderia ser comprar ou alugar, dependendo de vários fatores que vão além da ilusão hipotecária, mas certamente a decisão seria a mesma para as 9 opções.

Mas como conciliar a ilusão hipotecária com a intuição de que “se deita dinheiro fora” quando se aluga? O que muitas pessoas não tomam em consideração é que na opção 1, Pedro dá uma entrada de 90 mil euros para comprar o apartamento. Assim, não é justo comparar (i) o pagamento da hipoteca de 900 euros por mês por 30 anos com (ii) o pagamento de aluguer de 1.000 euros por mês para sempre. Propomos como solução uma regra racional, a opção “hipoteca infinita” da tabela acima: a hipoteca infinita equivalente com entrada zero. Acreditamos ser mais justo comparar o valor mensal desta hipoteca infinita com o aluguer mensal, pois estas duas opções dão ao Pedro o direito de viver na casa para sempre sem adquirir nenhuma parte do apartamento. Se ignorarmos outros fatores que tornam a compra de uma casa mais desejada, tais como o valor intrínseco de possuir a casa, a expectativa de valorização futura da casa, o nível de aversão ao risco do comprador, entre outros fatores, a compra da casa só deve ser efetuada se o valor mensal da hipoteca infinita com entrada zero for menor que o valor mensal do aluguer. No exemplo acima, parece que a compra desta casa é um bom negócio: a hipoteca infinita é de 782 euros por mês, muito menos do que o aluguer mensal de mil euros.

Há uma explicação para o facto das pessoas que habitualmente pagam hipotecas com valores mensais semelhantes ao valor de um aluguer: é natural que aqueles que pagam um aluguer de mil euros por mês não tenham capacidade orçamental para pagar muito mais do que mil euros por mês por uma hipoteca. Não é surpreendente que estas pessoas acabem por ter como referência o valor mensal de aluguer como referência do valor a pagar pela hipoteca.

O nosso artigo académico revela, através de questionários, que os indivíduos são mais influenciados pela ilusão hipotecária do que por uma regra racional, tal como “comprar se o valor mensal da hipoteca infinita equivalente for menor que o valor do aluguer mensal” (a tabela abaixo mostra como o Pedro agiria de acordo com cada uma das duas regras). E este resultado sobrevive a questionários alternativos que neutralizam o efeito de restrição orçamental. Mas o que então pode levar pessoas a seguirem a heurística simples da ilusão hipotecária e por vezes executarem maus negócios? Os primeiros estudos dos determinantes da ilusão hipotecária apontam para falhas de cognição. Mas isto já seria assunto para outro artigo.

Professor Auxiliar na Católica Lisbon School of Business & Economics

Nelson Camanho
27/1/2017, 0:19
Observador