Já avaliou as suas férias? Avalie agora um hotel

À medida que a agitação das ruas de Lisboa e do Porto começa a abrandar após a animação do verão e os condutores dos tuk tuk têm finalmente tempo para usufruir de algumas pausas, esta é uma boa altura para olharmos para o setor do turismo que tem sido, nos últimos anos, um dos pilares da economia portuguesa.

Nos últimos tempos, temos visto inúmeros projetos novos, uns são casos de sucesso e outros foram apenas tentativas goradas resultantes, em muitos casos, da falta de uma análise adequada. A avaliação de um hotel é uma parte essencial deste processo.

Mas como se avalia efetivamente um hotel? Já o famoso Warren Buffet dizia: “Price is what you pay. Value is what you get”, mas avaliar um hotel tem tanto de arte como de ciência.

Os hotéis, como qualquer outro tipo de investimento, são comprados com o objetivo de obter um retorno financeiro e, por isso, o avaliador deve adotar um modelo que estime de forma precisa o rendimento que o imóvel irá gerar. A metodologia de avaliação mais reconhecida que reúne todas as variáveis é o cash-flow, normalmente analisado ao longo de um período entre 5 a 10 anos, de forma a refletir adequadamente o crescimento de receitas.

Tal como para todas as avaliações, uma boa pesquisa é a chave para um resultado preciso. O primeiro passo é estimar o rendimento potencial gerado pelo imóvel, onde são analisados  os principais concorrentes do hotel, para estimar o preço médio por quarto. O passo seguinte é estimar os níveis de ocupação anual que, por norma, se baseiam no histórico da performance do hotel e nos dados estatísticos do mercado.

A relação entre o preço médio por quarto e o nível de ocupação permite obter o RevPar – receita por quarto disponível – um indicador muito importante deste setor. Outras receitas tais como alimentação, SPA e aluguer de salas para conferências são também incluídas na avaliação de modo a obter as receitas totais.

Ao valor das receitas do primeiro ano de atividade deduzem-se os custos previstos, de modo a obter o EBITDA (lucro antes de impostos, juros, depreciações e amortizações). Os custos incluem despesas diretas, que resultam do funcionamento da exploração, serviço de limpeza, custos das vendas, entre outros, e custos centrais, como a administração, vendas, marketing e custos energéticos, que não estão associados a nenhum departamento específico.

Tendo feito essas deduções é obtido o GOP – lucro bruto da exploração.

Hoje em dia, a maioria dos hotéis têm contratos de gestão em que o operador recebe uma comissão de gestão, que é normalmente uma percentagem das receitas totais, e um incentivo, que é uma percentagem do GOP, de modo a maximizar a eficácia da exploração.

Para completar o cash flow e obter o EBITDA são então deduzidos outros custos onde se inclui uma reserva para futuras renovações do hotel.

Por fim, o cash-flow é atualizado através de uma taxa de desconto que é calculada com base no custo de capital e risco específico, tendo em conta o investimento. O EBITDA é depois capitalizado no fim do cash-flow através de uma taxa de saída, resultante da análise de transações ocorridas no mercado. O resultado deste exercício é uma estimativa detalhada das receitas e custos futuros do hotel e o valor de mercado do mesmo.

O valor das suas férias não traz qualquer dúvida e agora o valor do hotel já é mais fácil de compreender.

John Rowlands
Diretor Associado de Avaliações da CBRE

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