“Investimento em centros comerciais é o de menor risco e maior retorno”

Nenhum outro investimento gera rentabilidades líquidas de 8 a 10% praticamente sem risco, afirma José Rousseau, professor universitário e promotor das conferências Rousseau, cujo evento de 27 de maio próximo terá como tema os novos conceitos e soluções para os centros comerciais.

As conferências Rousseau já entraram na fase da maturidade. O evento de 27 de maio próximo pretende fazer renascer um tema – Gestão de centros comerciais – que precisa de ser reinventado?

Nos tempos que correm, em que a mudança é a única constante apetece responder, tudo. Mas não é assim pois fazem-se, hoje, coisas muito boas na gestão dos centros comerciais. Porém, penso que haverá muito que aperfeiçoar em várias áreas da gestão, nomeadamente, na relação com os lojistas, no modelo de negócio, na conceção e planeamento dos centros, particularmente na utilização das novas tecnologias.

Num quadro de notas de risco de 1 a 4, sendo 4 o risco mais elevado, como qualificaria o investimento num centro comercial?

Em 1, naturalmente. O investimento em centros comerciais será, porventura, o de menor risco dos investimentos atuais e, simultaneamente, o de maior retorno. Essa é a razão que explica o investimento que os maiores fundos de investimento mundiais têm feito no setor nos últimos 20 anos. Nenhum outro investimento gera rentabilidades líquidas de 8 a 10%, praticamente sem risco. Claro que isto é verdade no que concerne aos verdadeiros centros comerciais e não aos condomínios comerciais que foram desaparecendo do mercado.


O tema é muito vasto. Acredita que sairão soluções radicais para espaços que estão com uma imagem saturada?

Um centro comercial que, sejam quais forem as razões, não se consiga impor no mercado e atingir a sua velocidade de cruzeiro, num horizonte temporal de 3 a 5 anos, terá muitas dificuldades em encontrar soluções de viabilidade, mantendo a sua natureza de centro comercial. Daí que, nestes casos, se procurem, de facto, soluções radicais mas que nada têm que ver com a sua anterior oferta. Por exemplo, as soluções podem passar por transformar esses equipamentos em espaços de serviços, de hotelaria ou, até como aconteceu nos EUA, em espaços de produção agrícola ou de venda de automóveis usados.


A procura que os lojistas fazem de espaço de rua obriga os centros comerciais cobertos a reinventarem-se?

Toda a evolução é cíclica, assentando na dicotomia dialética da expansão versus contração. É assim no bater do nosso coração, ou no ritmo da nossa respiração, e é assim na economia e nos negócios em geral. Não foge a esta regra o facto que refere, isto é, depois de uma fase de expansão dos centros comerciais e contração do comércio de rua, assistimos agora ao inverso.

Contudo, este epifenómeno de procura da rua tem assentado muito no esforço de revitalização dos centros das cidades e na expansão das insígnias do retalho de moda de luxo, que têm vindo a privilegiar as localizações de rua.


Os espaços comerciais ao ar livre poderão vir a assimilar a nova cultura? Há condições para se fazer esses projetos em Lisboa e no Porto?

Muitos dos espaços comerciais de rua já são na sua oferta centros comerciais a céu aberto e poderiam perfeitamente funcionar como verdadeiros centros comerciais se fossem capazes da adotar regras de gestão comuns. O princípio da atração cumulativa verifica-se em muitos desses espaços e, existindo abertura para se encontrarem formas de unidade de gestão, poder-se-ia transformar essas zonas em verdadeiros espaços com filosofia de centro comercial.

Mas o principal obstáculo a que tal aconteça reside no individualismo ainda hoje existente na mentalidade de muitos empresários retalhistas.


O que poderá aportar de novo sobre o tema de cada um dos intervenientes?

Na primeira parte da conferência, temos a intervenção, mano a mano comigo, do Rafael Pelote da Sonae Sierra, que dispensa apresentações e possui uma experiência de 23 anos nesta indústria. Na segunda parte, haverá uma mesa redonda com a participação do António Almeida da Pragma, Paulo Gomes do CCColombo, António Machado da Vida Imobiliária e moderação do Vítor Norinha do OJE.

A experiência e profundo conhecimento destes profissionais sobre o setor de centros comerciais irá, sem dúvida, trazer novos ângulos para a compreensão da atual situação desta indústria e da sua futura evolução.


O retalho em Portugal continua a ter margem para crescer? Como estão a reagir os promotores e investidores ao fraco desempenho da economia?

Os crescimentos verificados no retalho em Portugal têm sido, em geral e como todos infelizmente sabemos, anémicos, o que evidencia uma conjuntura de estagnação senão mesmo de contração da economia. Porém, tal não significa que não exista margem para crescer, desde que as empresas retalhistas saibam adotar as estratégias adequadas e proceder às mudanças que os sinais enviados pelos mercados impõem. E esses sinais, se os soubermos interpretar, assentam em quatro grandes eixos de evolução, nomeadamente, nos novos consumidores e suas necessidades, nos pontos de venda/experiência de compra, nas novas tecnologias e na sustentabilidade/responsabilidade social.


Que respostas a grandes questões poderão surgir no evento de dia 27 de maio  dentro do ciclo conferências José Rousseau?

Que respostas se podem dar quando de repente mudam todas as perguntas? Mas o melhor é assistir e participar nesta conferencia e, no final, talvez possamos responder à sua questão.

Publicado em: 20/05/2016 - 0:39:11
OJE