Sólidos investimentos

Num momento em que nos defrontamos com a dificuldade de encontrarmos alternativas adequadas para os nossos investimentos com risco aceitável, entendo ser adequado partilhar os motivos que me levam a eleger a Reabilitação Urbana (RU) em Portugal como grande oportunidade de investimento.

Os fundamentais

Antes de tudo, há que recordar a famosa máxima do investimento em imobiliário: localização, localização, localização! A reabilitação urbana normalmente permite a escolha de magníficas localizações de edifícios que se encontram em mau estado de conservação, preservando assim o primeiro elemento de valor do mercado imobiliário - a sua localização. Se aliarmos a este trunfo, (ainda) alguns activos com bons preços de aquisição e uma procura elevada por imóveis reabilitados em centros urbanos em Portugal, temos uma combinação perfeita. Boas localizações, imóveis bem reabilitados em zonas "prime", bem comprados - só podem conduzir a excelentes decisões de investimento.

O stock disponível

Basta olhar à nossa volta para verificarmos que as oportunidades de reabilitação do património urbano em Portugal são enormes. Em termos estatísticos, por exemplo nos últimos 10 anos anteriores a 2013, na Europa, a reabilitação versus a construção de novos edifícios foi de 36% , enquanto que em Portugal foi de apenas 7%. As estimativas dizem que em Portugal haverá cerca de um milhão e meio de fogos para reabilitar, dos quais mais de cinquenta por cento se centram nas principais cidades, com Lisboa e Porto à cabeça. Há pois muita matéria-prima, e "mercado" para todos os tipos de segmentos, começando a ser bem visível nas grandes cidades a reabilitação de fogos em situações "prime", com os bairros históricos de Lisboa e Porto à cabeça.

Os incentivos

Para além do facto de que a reabilitação devolve vida às cidades e centros urbanos, durante tantos anos esquecidas e estranguladas pelas antigas leis do arrendamento que não permitiam a existência de um real mercado e que impediam os proprietários de manter devidamente os seus imóveis, foi recentemente desenhado um importante conjunto de benefícios fiscais que incentivam a RU. Sem ser exaustivo, refiro apenas a isenção de IMI e IMT para projectos de reabilitação, (podendo ser aproveitados por investidores e compradores), bem como a aplicação de uma taxa reduzida de IVA (6 % em vez de 23%) para os trabalhos de reabilitação nas (vastas) zonas consideradas como ARU (áreas de reabilitação urbana) nas várias cidades - tornando os projectos muito atractivos e os níveis de rentabilidade muito interessantes.


Os modelos de negócio

Os dois modelos de negócio mais comuns são o modelo patrimonialista e o modelo de venda. No primeiro, os imóveis reabilitados destinam-se ao aluguer (gerando assim um rendimento anual ou yield), enquanto que no segundo os imóveis reabilitados são vendidos, gerando uma apreciação do capital investido.

Em qualquer dos casos estamos a falar de níveis de rentabilidade médios anuais muito atractivos - yields anuais de 5 a 10% ou taxas de rentabilidade anualizadas da ordem dos 5% ao ano, o que, quando comparado com as alternativas de aplicação de capitais (em que os depósitos a prazo pagam juros marginais ou zero, ou obrigações de baixo risco com rentabilidade normalmente não pagam juros superiores a 2% anuais) são claramente uma excelente aplicação para as suas poupanças!

02 DE JUNHO DE 2016
00:01
Carlos Vasconcellos Cruz
Diário de Notícias