Turismo Em Portugal – Necessidade De Redefinir E Reposicionar Conceitos E Projetos (Parte I)

Da nossa atividade de consultoria na área de Hospitality, os casos de maior sucesso em Portugal que temos vindo a acompanhar nos últimos anos, referem-se a unidades hoteleiras que resistiram à guerra de preços das diárias ocorridas após a crise do sub-prime americano. Se os resultados operacionais podem ter sido dececionantes de 2009 a 2011, a partir de 2012 e depois de otimizada a estrutura de custos fixa (que como se sabe na atividade hoteleira são elevados), a evolução dos EBITDA foi altamente positiva.

Para que isto tenha sido possível, três condições básicas foram essenciais:

• Inexistência de um serviço de dívida elevado;
• A oferta instalada na unidade hoteleira ser de boa qualidade, não precisando de investimentos significativos;
• O operador proporcionar uma oferta de atividades diferenciadas (de preferência dentro da unidade hoteleira) que fossem ao encontro de uma procura que crescentemente ‘encena’ as experiências que espera vir a encontrar no destino por ele selecionado. Com esta adaptação, foi possível com a atual tendência de recuperação do turismo nacional:

• Aumentar a taxa de ocupação acima da média, conseguindo manter ou mesmo subir o nível de diárias
• Aumentar a receita total por dormida, não pela subida de diárias, mas por conseguir ‘reter’ dentro da unidade hoteleira mais dinheiro por dormida através do aumento de outras receitas.

Se o acesso às duas primeiras condições não estavam acessíveis a grande parte dos operadores hoteleiros nacionais em plena crise financeira, a ultima é muita vez mais facilmente atingível do que por vezes parece à partida, não sendo necessariamente obrigatório recorrer a avultados investimentos.

Mais que o nível de investimento a incorrer, em nossa opinião, é preciso perceber se o investimento vai ter ou não retorno, pressuposto que no passado recente, desde que existisse capital disponível (especialmente se vinha acompanhado de apoios comunitários), nem sempre era analisado com rigor.

Por exemplo, um dos erros muito comuns foi a opção de desenvolver alguns conceitos ou equipamentos (ex. clubes hípicos, wellness center, etc.) localizados em empreendimentos distantes de grandes centros urbanos, tratando-se de equipamentos que tipicamente exigem uma área de influência de centenas de milhares de habitantes (ou visitantes), proximidade a aeroportos ou grandes equipamentos coletivos (por ex. hospitais), para serem eventualmente rentáveis.

Estes equipamentos jamais poderiam ser lucrativos por si, correndo o forte risco de passarem a ser um ónus para o empreendimento no seu todo e não uma fonte adicional de receitas.

Tomemos como exemplo o que se verificou em diversos empreendimentos da Região Oeste, onde nos últimos 10-20 anos foram desenvolvidos produtos turísticos quase exclusivamente concentrados numa oferta integrada de Sun & Golf.

Vários destes empreendimentos ficaram nas mãos de credores (ex. Campo Real, Golden Eagle, etc.), devido essencialmente ao forte investimento inicial que os proprietários incorreram com o desenvolvimento do campo de golfe e infraestruturas, à espera de um retorno que a componente de real estate do projeto nunca veio a proporcionar.

O problema é que apesar das excelentes condições paisagísticas que alguns destes empreendimentos dispõem, devido a diferenças climatéricas óbvias e à qualidade e quantidade de oferta instalada de campos de golfe no Algarve, a Região Oeste nunca poderá ser tão Sun e tão Golf como o Algarve e outros destinos mediterrânicos, pelo que o conceito não acrescenta mais-valia relevante relativamente a estes destinos.

Estes empreendimentos poderão ter ignorado o potencial que a zona oferece para atenuar a extrema sazonalidade que o turismo sun possui, que envolviam investimentos substancialmente mais reduzidos do que construir um campo de golfe, sendo possível mesmo em unidades hoteleiras e empreendimentos de menor dimensão.

(Continua)

Nuno Tadeu
Associate, Consultor sénior em Hospitality Cushman & Wakefield

11 Março, 2015 00:25
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