Turismo Em Portugal – Como Redefinir E Reposicionar Conceitos E Projetos

Estando-se numa altura ideal para repensar ou desenvolver novos projetos ou ideias, a Cushman & Wakefield tem efetuado nos últimos anos aconselhamento estratégico sobre diversos projetos residenciais-turísticos e hoteleiros de vários dos seus Clientes, essencialmente entidades financiadoras, equity funds e promotores.

A procura pelos serviços da C&W teve como origem quase sempre o facto de estes ativos terem sofrido nos últimos 3-4 anos sucessivas e fortes quebras de valor e, no caso de ativos de exploração, possuir crescentes e graves dificuldades operacionais.

Para além disso, devido às fortes mudanças que o mercado turístico-residencial sofreu nos últimos anos, muitos dos planos de expansão destes projetos residenciais-turísticos encontravam-se francamente desajustados, pelo que foi necessário repensá-los e adaptá-los para corresponder às exigências de um mercado consumidor em mudança.

Os proprietários estavam, por isso, disponíveis para reequacionar e rever estratégias de gestão e desenvolvimento daqueles ativos, mas têm crescentes dúvidas sobre qual a melhor estratégia a seguir.
Foram por nós apresentadas e analisadas diversas soluções, sendo aferida a viabilidade económico-financeira de cada uma delas, normalmente quantificadas por uma metodologia de DCF (“Discounted Cash-Flow”).
A interpretação imediata de qual será a melhor solução será aquela que atingir um VAL (valor atual líquido) superior do projeto e que o projeto a desenvolver deve sempre esgotar a capacidade construtiva permitida para o local.

Acontece que, face a um mercado que é extremamente volátil e se encontra em constante mudança, assim como, o longo período de tempo de aprovação de um projeto turístico em Portugal (que pode demorar anos), garantir que a melhor ocupação e/ou exploração é uma única só ao longo de um prazo temporal elevado, enferma do mesmo equívoco de quando foram efetuados estudos similares para os mesmos projetos, que se basearam em realidades socioeconómicas totalmente divergentes das atuais (por ex. mercado turístico-residencial e hoteleiro em alta, antes da crise).

São desta forma e por norma analisados diversos cenários de ocupação teóricos, em que muitas das vezes não se procura simplesmente esgotar a capacidade construtiva possível de ser desenvolvida, mas adaptar as características do produto a desenvolver aos requisitos dos mercados-alvo previstos para o projeto.

Por exemplo é crescente o nível de exigência da procura de elevada qualidade paisagística e ambiental do empreendimento, mais-valia que muitos dos empreendimentos em Portugal podem fornecer face à impar envolvente paisagística que muitos empreendimentos possuem (ex. Região Oeste, costa e interior Alentejano, Douro e ainda algumas zonas do Algarve como por exemplo a Costa Vicentina). Somos da opinião que a integração paisagística do empreendimento irá potenciar o nível de receita líquida por unidade a desenvolver, isto é, aumentando a rentabilidade dos capitais investidos, como contraponto ao que usualmente se viu desenvolver – empreendimentos urbanisticamente densos, com margens de lucro residuais. Desta forma, dar-se-á resposta a uma procura mais exigente mas com maior poder de compra.

Para os diversos cenários de ocupação a serem estudados, efetuamos análises de sensibilidade a diversas variáveis (preços de venda, diferentes ritmos de escoamento e evolução dos preços, diferentes alturas consideradas ideais para o arranque de desenvolvimento de projetos, etc.) de modo a aferir da volatilidade destes cenários de ocupação.
São igualmente (dentro dos parâmetros urbanísticos e legais permitidos) considerados sempre que exequível usos e ocupações ‘em aberto’, para que o projeto seja o mais flexível possível, de forma a melhor suportar as alterações que o mercado venha a ditar ao longo do tempo de desenvolvimento.

Sempre que praticável, o desenvolvimento destes projetos é dividido em diversas fases, em que a fase subsequente só ‘arranca’ após o investimento com a fase anterior se encontrar na sua quase totalidade amortizado, pressuposto que diminui fortemente o risco do próprio projeto e aumenta a sua possibilidade de ser financiado, mesmo que parcialmente.

Em conclusão, verificámos em muitos casos que, após a aplicação desta metodologia, foram redesenhados os programas de ocupação inicialmente perspetivados e, mais importante para nós, foram de uma forma geral adotados pelo proprietário ou promotor novas estratégias de desenvolvimento para os seus ativos baseados nas recomendações e conclusões dos nossos estudos.

Nuno Tadeu
Associate, Consultor sénior em Hospitality Cushman & Wakefield

25 Março, 2015 00:15
OJE.pt