Quando investir é demasiado

Para além da instabilidade fiscal, num Estado que protege a propriedade privada, os privados não devem ser o garante da habitação universal.

Hoje podemos dizer com objetividade que os mercados não podem ter rédea solta. A intervenção do Estado é necessária, pontualmente. E, felizmente, vivemos num Estado cuja Constituição protege o direito à habitação. No entanto, é preciso chegar a um equilíbrio que, por definição, não se compadece com paixões ou determinismos político-económicos, pois é possível a um Estado assegurar a habitação universal sem distorcer o mercado imobiliário.

A política fiscal distingue os cidadãos, convocando-os a contribuir de forma diretamente proporcional aos seus rendimentos. Neste contexto, há países que valorizam a propriedade privada e a criação de riqueza sem castigar o sucesso, e outros que de forma subjetiva associam a propriedade privada à riqueza. Portugal vive esta realidade; quem é proprietário é rico.

Esta associação está errada e constitui uma ameaça para a nossa economia, não apenas porque transmite a ideia de que o país tem uma orientação que não favorece a criação de riqueza, como também propicia a excessiva intervenção estatal na economia. Ambas as considerações afastam o investimento e, consequentemente, a criação de riqueza.

É certo que para assegurar o direito à habitação universal é necessária a intervenção estatal. Porém, essa intervenção não devia onerar os privados, sujeitos a uma carga fiscal pesada, uma vez que já dão o seu contributo social, incluindo através de impostos sobre o património. Há várias formas de intervir, contudo, onerar proprietários com a função social do Estado não devia ser opção, pois distorce o mercado e cria injustiças generalizadas, mesmo para quem não tem casa e é arrendatário.

Recentemente, foi aprovado, mais uma vez, um novo regime de arrendamento, ou melhor, uma extensão até 2022 do novo (agora velho) regime de arrendamento urbano, criado em 2012 – apenas quatro anos antes desta nova alteração – pelo governo PSD/CDS-PP, que previa a atualização de rendas de contratos anteriores a 1990 pela negociação entre proprietários e inquilinos ou o cálculo de 1/15 do valor patrimonial fiscal do imóvel.

Há várias considerações que devem ser feitas. Para além da instabilidade fiscal, num Estado que protege a propriedade privada, os privados não devem ser o garante da habitação universal. Para isso pagam os seus (múltiplos) impostos. Estes, que em Portugal são vistos como sendo ricos, na sua generalidade não são ricos, antes veem o seu património praticamente espoliado com rendas que nem servem para pagar os impostos imobiliários. Consequentemente, não conseguem sequer preservar os seus imóveis, que assim ficam condenados à decrepitude.

Esta relação que se estabelece, assente na forçada abdicação do que deveria ser propriedade privada e que na prática só é privada no que concerne aos custos/impostos, para além de não ser justa, gera ineficiências e, de forma paradoxal, contribui para a subida do nível médio das rendas no mercado: estes focos de habitação situam-se em prédios que frequentemente passam ao lado de qualquer reabilitação, pois não há investidor que invista num prédio com um foco “intocável”. E cada prédio devoluto, ou que tenha apenas um residente, contribui para a subida no nível das rendas. Esta dinâmica é mais agravada pelo facto de haver muitos prédios nesta situação em zonas prime das cidades.

Também não ajuda a manter os níveis de rendas o facto dos maiores municípios e respetivas Santas Casas da Misericórdia serem também os maiores proprietários das cidades, mantendo muitos prédios vazios por falta de capacidade de investimento ou, pior, por falta de capacidade administrativa para empreender um projeto de aproveitamento desse património, em função do objetivo de assegurar habitação universal.

É mais fácil culpabilizar os privados, “esses ricos”, falando de conceitos como a “bolha imobiliária”. Nesta perspetiva, os investidores estão a investir demasiado. Investir demasiado!? Quando os empreendimentos em que nos empenhamos (enquanto mediadores) são todos vendidos em quatro meses, mesmo antes de concluída a sua reabilitação, não podemos falar de “bolha”. Falamos, sim, de um ambiente considerado pelos investidores como propício para o investimento, pois a procura supera em muito a oferta. Isso é positivo.

Seria também positivo se o Estado assumisse o seu papel, mesmo que colabore com os privados, tal como tinha sido anunciado através do sistema de incentivos à reabilitação urbana. Incentivar a colaboração de privados é uma intervenção ponderada que difere da sua obrigatoriedade, por sua vez a antítese de uma economia de mercado.

Francisco Quintela, Partner e Cofundador da Quintela e Penalva Real Estate
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Jornal Económico